중과 대상 주택 수는 어떻게 세나

집이 세 채인데 양도소득세 중과세율은 2주택 기준으로 붙는 경우가 있습니다.

가진 집을 그대로 세는 것이 아니라, 일부를 빼고 다시 세기 때문입니다. 이 숫자가 2주택 중과인지 3주택 이상 중과인지를 가릅니다.

주택 수와 중과 대상 주택 수 — 무엇이 다른가

주택 수는 1세대가 가진 집의 개수이고, 중과 대상 주택 수는 거기서 법이 정한 일부를 뺀 숫자입니다.

세 채를 가지고 있어도 그중 하나가 제외 대상이면 중과 대상은 두 채입니다. 3주택 이상 중과가 아니라 2주택 중과가 되고, 세율에 붙는 가산 폭이 달라집니다.

주택 수를 세는 규칙은 세목마다 다릅니다. 아래 내용은 양도소득세 기준이며, 취득세나 종합부동산세에는 그대로 적용되지 않습니다.

양도소득세 중과 판정은 세 단계를 거칩니다.

1. 파는 집이 조정대상지역에 있는지
2. 중과 대상 주택 수가 몇 채인지
3. 파는 집이 중과 제외 주택에 해당하는지

이 글은 두 번째 단계를 다룹니다.

무엇이 들어가나 — 양도세 기준 물건별 판정

구분	중과 대상 주택 수	비고
조합원입주권	포함
분양권	2021.1.1. 이후 취득분 포함
주거용 오피스텔	포함	업무용은 제외
공동소유 주택	각자 포함
공동상속주택 소수지분	제외	주된 상속인이 소유한 것으로 봄
등록임대주택	포함
지방 저가주택	제외
혼인 합가 배우자 주택	제외	혼인 후 5년 이내 양도분
소형 신축주택 등	제외

기준: 소득세법 §104⑦, 소득세법 시행령 §167의3①·②, §167의4①, §167의10①·②

가장 자주 어긋나는 것이 등록임대주택입니다. 임대주택으로 등록하면 주택 수에서 빠진다고 알고 계신 경우가 많은데, 중과 대상 주택 수에는 그대로 들어갑니다.

분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득한 것부터 들어갑니다. 취득세는 기준일이 따로 있으므로, 취득세 기준으로 세어둔 주택 수를 양도세에 그대로 가져오면 안 됩니다.

1세대 기준 — 명의로 세지 않습니다

중과 대상 주택 수는 본인 명의 주택만 세는 것이 아닙니다.

같은 세대에 속한 사람이 가진 집을 모두 합쳐서 셉니다. 그래서 주택 수를 세기 전에 누구까지가 한 세대인지부터 정해야 합니다.

[!주의] “중과 제외 주택”과 “주택 수에서 빠지는 주택”은 다른 말입니다. 시행령이 열거한 중과 제외 주택 중 주택 수 계산에서 빠지는 것은 일부뿐입니다. 나머지는 그 집을 팔 때 세율만 면할 뿐, 다른 집을 팔 때는 주택 수에 그대로 들어갑니다.

조문이 이 구조를 그대로 담고 있습니다.

국내에 주택을 3개 이상(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택

— 소득세법 시행령 제167조의3 제1항

괄호에 들어간 두 개만 셈에서 빠집니다. 등록임대주택은 제2호라서 괄호 밖에 있고, 그래서 세율은 면하지만 주택 수에는 남습니다.

조문 전문은 국가법령정보센터에서 확인할 수 있습니다.