양도소득세 계산 방법 — 양도차익에서 납부세액까지
주택을 팔고 남은 차익에 세율을 곱하면 양도소득세가 나올까요? 필요경비와 공제를 반영해 과세표준을 구한 뒤, 여기에 세율을 적용해야 합니다.
필요경비를 반영해 양도차익부터 구합니다
조정대상지역 밖의 등기된 주택을 7년 이상 8년 미만 보유한 뒤 8억 원에 양도하는 경우를 생각해보겠습니다. 취득가액은 5억 원이고, 자본적지출과 양도비는 3,000만 원입니다. 이 글에서는 1세대 1주택 요건을 갖추지 않아 비과세와 장기보유특별공제 표 2가 적용되지 않으며, 같은 해 다른 양도소득도 없는 것으로 가정합니다.
먼저 양도가액 8억 원에서 필요경비를 뺍니다. 여기서 양도가액은 양도자와 양수자 사이의 실제 거래가액입니다. 필요경비에는 취득가액뿐 아니라 자본적지출액과 양도비도 포함됩니다. 예시에서는 이를 합한 5억 3,000만 원을 빼므로 양도차익은 2억 7,000만 원이 됩니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 취득가액 | 취득에 든 실제 거래가액 |
| 취득가액을 확인할 수 없는 경우 | 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순서대로 적용 |
| 자본적지출액 등 | 대통령령으로 정하는 것 |
| 양도비 등 | 대통령령으로 정하는 것 |
기준: 양도가액은 소득세법 제96조 제1항. 필요경비는 제97조 제1항. 취득가액은 제1호 가목, 대체 취득가액은 제1호 나목, 자본적지출액 등은 제2호, 양도비 등은 제3호.
필요경비로 인정되는 금액이 달라지면 양도차익도 달라집니다. 어떤 지출이 자본적지출액이나 양도비에 포함되는지는 시행령이 정하므로, 지출한 비용이 해당 항목에 들어가는지 살펴봐야 합니다.
취득가액도 임의로 선택하는 금액은 아닙니다. 실제 취득가액을 확인할 수 있다면 환산취득가액을 쓸 수 없습니다. 실제 거래가액을 확인할 수 없을 때에 한해 매매사례가액, 감정가액에 이어 환산취득가액을 적용합니다. (소득세법 시행령 제163조 제12항, 제176조의2 제3항)
보유기간에 따른 장기보유특별공제를 반영합니다
양도차익 2억 7,000만 원을 구했지만, 아직 세율을 적용할 단계는 아닙니다. 장기보유특별공제를 적용할 수 있는지 먼저 확인해야 합니다.
장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 토지·건물에 적용합니다. 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱한 금액을 빼면 양도소득금액이 됩니다. 다만 공제율은 일반적인 토지·건물에 적용하는 표 1과 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 적용하는 표 2로 나뉩니다. (소득세법 제95조 제1항·제2항)
| 구분 | 공제율 | 최대 공제율 |
|---|---|---|
| 표 1 — 일반 | 보유 3년 이상 4년 미만 6%에서 시작해 1년마다 2%p 증가 | 보유 15년 이상 30% |
| 표 2 — 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 | 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 합산 | 보유 40% + 거주 40% = 80% |
기준: 소득세법 제95조 제2항 표 1·표 2 (2026년 기준).
예시의 주택은 표 2가 적용되는 1세대 1주택에 해당하지 않으므로 표 1로 계산합니다. 보유기간이 7년 이상 8년 미만일 때의 공제율은 14%입니다. 양도차익 2억 7,000만 원의 14%인 3,780만 원을 공제하면 양도소득금액은 2억 3,220만 원이 됩니다.
보유기간이 길다고 모든 자산에 공제를 적용하는 것은 아닙니다. 3년 이상 보유했더라도 미등기양도자산과 조정대상지역 중과 대상 주택은 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다. (소득세법 제95조 제2항)
표 2는 거주요건을 갖춘 1세대 1주택에 적용합니다. 거주기간별 공제율과 연도별 전체 공제율표는 장기보유특별공제 (2026년 기준) — 적용 요건과 공제율표에 정리해두었습니다.
기본공제를 빼면 세율을 적용할 과세표준이 나옵니다
장기보유특별공제 다음에는 양도소득 기본공제를 반영합니다. 해당 과세기간의 양도소득금액에서 소득별로 각각 연 250만 원을 공제합니다. (소득세법 제103조 제1항)
예시에서는 같은 해 다른 양도소득이 없으므로 기본공제 250만 원을 전액 적용합니다. 양도소득금액 2억 3,220만 원에서 이를 빼면 과세표준은 2억 2,970만 원입니다. 세율을 적용하는 금액은 처음 주택을 판 가격인 8억 원도, 양도차익 2억 7,000만 원도 아닌 이 과세표준입니다.
기본공제는 자산을 팔 때마다 250만 원씩 적용하는 방식은 아닙니다. 같은 해 여러 건을 양도해도 같은 소득 묶음 안에서는 한 번만 공제합니다. 소득은 다음과 같이 구분합니다. (소득세법 제103조 제1항 제1호~제4호)
- 토지·건물·부동산에 관한 권리·기타자산: 미등기양도자산 제외
- 주식등
- 파생상품등
- 신탁 수익권
이 글에서 다루는 토지·건물은 첫 번째 묶음에 해당합니다.
감면소득금액이 있다면 감면소득금액 외의 양도소득금액에서 먼저 공제합니다. 그 금액 중에서도 해당 과세기간에 먼저 양도한 자산의 양도소득금액부터 순서대로 공제합니다. (소득세법 제103조 제2항)
과세표준에 적용할 세율을 확인합니다
과세표준을 구한 다음에는 자산의 종류와 보유기간, 중과 여부를 확인합니다. 같은 과세표준이라도 어떤 세율을 적용하는지에 따라 산출세액이 달라집니다.
비사업용 토지·미등기양도자산·다주택 중과 대상 주택 등에 해당하지 않는 토지·건물을 2년 이상 보유한 경우에는 기본세율 6%~45%를 적용합니다.
기본세율
기본세율은 구간별 누진세율입니다. 아래 표의 누진공제액을 이용하면 각 구간의 세액을 과세표준 × 세율 − 누진공제액으로 계산할 수 있습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | — |
| 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 1억 5천만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
기준: 소득세법 제55조 제1항, 제104조 제1항 제1호 (2026년 기준). 누진공제액은 조문의 구간별 산식을 정리한 값입니다.
예시의 과세표준 2억 2,970만 원은 3억 원 이하 구간에 해당합니다. 여기에 38%를 곱하고 누진공제액 1,994만 원을 빼면 산출세액은 6,734만 6,000원입니다.
이 계산은 조문에 적힌 산식과 결과가 같습니다. 같은 구간의 조문 산식은 3,706만 원에 1억 5천만 원 초과액의 38%를 더하는 방식입니다.
단기보유·중과세율
| 구분 | 세율 |
|---|---|
| 보유기간 2년 이상 — 비사업용 토지·미등기·중과 대상 제외 | 기본세율 6%~45% |
| 보유기간 1년 이상 2년 미만 | 40% — 주택은 60% |
| 보유기간 1년 미만 | 50% — 주택은 70% |
| 미등기양도자산 | 70% |
| 조정대상지역 다주택 중과 | 기본세율 + 20%p — 3주택 이상 등은 + 30%p |
기준: 소득세법 제104조 (2026년 기준). 2년 이상 일반은 제1항 제1호, 1년 이상 2년 미만은 제2호, 1년 미만은 제3호, 미등기양도자산은 제10호, 다주택 중과는 제7항. 중과 대상 주택 수와 제외 주택은 따로 판정합니다.
하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당하면 각각 계산한 산출세액 중 큰 것을 적용합니다. 조정대상지역 중과 대상 주택의 보유기간이 2년 미만인 경우에도 중과를 적용한 세액과 단기세율을 적용한 세액을 비교해 큰 것을 씁니다. (소득세법 제104조 제1항 후단·제7항)
중과세율의 현행 규정과 정부 개정안은 다주택자 양도세 중과 한시 완화 — 현행 세법과 개정안 세율 비교에서 비교해두었습니다.
예시의 계산을 한 번에 모아보면
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 양도가액 | 8억 원 | |
| 필요경비 | 취득가액 5억 원 + 자본적지출·양도비 3,000만 원 | 5억 3,000만 원 |
| 양도차익 | 8억 원 − 5억 3,000만 원 | 2억 7,000만 원 |
| 장기보유특별공제 | 2억 7,000만 원 × 14% | 3,780만 원 |
| 양도소득금액 | 2억 7,000만 원 − 3,780만 원 | 2억 3,220만 원 |
| 기본공제 | 250만 원 | |
| 과세표준 | 2억 3,220만 원 − 250만 원 | 2억 2,970만 원 |
| 산출세액 | 2억 2,970만 원 × 38% − 1,994만 원 | 6,734만 6,000원 |
기준: 가상의 계산입니다. 장기보유특별공제는 표 1의 보유 7년 이상 8년 미만 공제율을 적용했습니다. 감면세액과 가산세가 없어 결정세액과 총결정세액은 산출세액과 같다고 가정했으며, 개인지방소득세는 포함하지 않았습니다.
양도소득에 대한 개인지방소득세는 같은 과세표준에 표준세율을 적용해 따로 계산합니다. 기본세율 구간에서는 소득세 세율의 10분의 1 수준이며, 이 예시에서는 673만 4,600원입니다. 지방자치단체는 조례로 표준세율의 50% 범위에서 가감할 수 있습니다. (지방세법 제103조의3 제1항, 제92조 제1항, 제103조의3 제4항)
산출세액에서 이번에 납부할 세액까지
예시에서는 감면세액과 가산세가 없다고 가정했지만, 실제 계산에서는 산출세액을 구한 뒤에도 반영할 항목이 남을 수 있습니다. 산출세액에서 감면세액을 빼면 결정세액이 되고, 여기에 가산세를 더하면 총결정세액이 됩니다.
양도소득세는 근로소득이나 사업소득과 합산하지 않고 종합소득과 구분해 계산합니다. (소득세법 제92조 제1항)
| 단계 | 계산 |
|---|---|
| ① 양도차익 | 양도가액 − 필요경비 |
| ② 양도소득금액 | 양도차익 − 장기보유특별공제 |
| ③ 양도소득과세표준 | 양도소득금액 − 양도소득 기본공제 |
| ④ 산출세액 | 과세표준 × 세율 |
| ⑤ 결정세액 | 산출세액 − 감면세액 |
| ⑥ 총결정세액 | 결정세액 + 가산세 |
기준: 소득세법 제92조 제2항·제3항. 단계별 근거는 ① 제92조 제2항 제1호, ② 제95조 제1항, ③ 제103조 제1항, ④ 제104조 제1항, ⑤ 제92조 제3항 제2호, ⑥ 제92조 제3항 제3호입니다.
총결정세액과 이번에 납부할 세액도 다를 수 있습니다. 총결정세액에서 기신고·결정·경정세액 등 차감할 세액을 빼면 이번에 납부할 세액이 정해집니다. (소득세법 제111조 제3항)
계산을 마쳤다면 신고기한도 확인합니다
거주자가 양도소득세 과세대상인 토지·건물을 양도한 경우 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 양도차익이 없거나 양도차손이 발생해도 신고 대상입니다. 세액이 나오지 않는 것과 신고 대상이 아닌 것은 구분해야 합니다. (소득세법 제105조 제1항 제1호·제3항)
부담부증여에는 다른 기한이 적용됩니다. 채무액 중 양도로 보는 부분은 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 예정신고합니다. (소득세법 제105조 제1항 제3호)
토지거래계약 허가구역 안의 토지를 양도하면서 허가를 받기 전에 대금을 청산했다면 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 허가 전에 허가구역 지정이 해제되면 해제일을 기준으로 계산합니다. (소득세법 제105조 제1항 제1호 단서)
납부할 세액이 1천만 원을 초과하면 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 일부를 분할납부할 수 있습니다. (소득세법 제112조)
[!주의] 이 글은 거주자가 국내 토지·건물을 양도한 경우의 일반적인 계산 흐름입니다. 비과세 여부 판정, 고가주택의 양도차익 안분 계산, 감면 요건, 비사업용 토지, 분양권, 조합원입주권, 주식 양도는 다루지 않습니다. 세율과 공제율은 2026년 현행 규정 기준입니다.
중과 관련 개정안의 최종 입법 상태는 별도 확인이 필요합니다.