장기보유특별공제 (2026년 기준) — 적용 요건과 공제율표

같은 집을 10년 보유했는데 장기보유특별공제율이 20%인 사람도 있고 80%인 사람도 있습니다.

장기보유특별공제에는 두 개의 공제율표가 있습니다. 적용할 표는 양도일 현재 1세대 1주택인지, 거주기간이 2년 이상인지로 구분하며 보유기간만으로 정해지지는 않습니다. 80%는 보유와 거주가 각각 10년 이상일 때의 최고치입니다.

아래 공제율표는 2026년 현행 세법을 기준으로 합니다. 2026년 세제개편안대로 법이 개정되면, 1세대 1주택의 보유·거주 공제율이 각각 연 4%, 최대 40%인 구조는 2027년 12월 31일까지 양도하는 주택에 적용되고 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 단계적으로 바뀝니다. 아직 정부안이므로 적용 종료일이 확정된 것은 아니며, 개편 방향은 글 하단에 따로 정리했습니다.

일반 표와 1세대 1주택 표의 적용 요건

양도일 현재 1세대 1주택에 해당하고, 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이며 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이면 표 2를 적용합니다. 그 밖의 경우에는 원칙적으로 표 1을 적용합니다. 토지·건물은 어느 표든 보유기간이 3년 이상이어야 공제를 받을 수 있습니다.

구분	표 1 (일반)	표 2 (1세대 1주택)
적용 대상	보유 3년 이상인 토지·건물	양도일 현재 1세대 1주택 + 보유 3년 이상 + 거주 2년 이상
공제율 구조	보유기간별 공제율	보유기간별 공제율 + 거주기간별 공제율
연간 증가폭	보유 1년에 2%p	보유 1년에 4%p, 거주 1년에 4%p
한도	30% (15년 이상)	보유 40% + 거주 40% = 최대 80% (각 10년 이상)

기준: 소득세법 제95조 제2항 표 1·표 2, 소득세법 시행령 제159조의4

• 양도일 현재 1주택에는 1세대 1주택으로 보는 특례 주택이 포함됩니다. 특례마다 요건이 따로 있으므로, 실제로 두 채를 보유하고 있더라도 법에서 정한 1주택 특례에 해당하면 표 2가 적용될 수 있습니다. (소득세법 시행령 제159조의4)

보유기간과 거주기간별 공제율표

아래 공제율은 모두 보유기간 3년 이상인 토지·건물을 전제로 합니다. 표 2는 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 더해 최종 공제율을 계산합니다.

기간	표 1 보유	표 2 보유	표 2 거주
3년 이상 4년 미만	6%	12%	12%
4년 이상 5년 미만	8%	16%	16%
5년 이상 6년 미만	10%	20%	20%
6년 이상 7년 미만	12%	24%	24%
7년 이상 8년 미만	14%	28%	28%
8년 이상 9년 미만	16%	32%	32%
9년 이상 10년 미만	18%	36%	36%
10년 이상 11년 미만	20%	40%	40%
11년 이상 12년 미만	22%	40%	40%
12년 이상 13년 미만	24%	40%	40%
13년 이상 14년 미만	26%	40%	40%
14년 이상 15년 미만	28%	40%	40%
15년 이상	30%	40%	40%

기준: 소득세법 제95조 제2항 표 1·표 2 (2026년 기준)

표 2는 보유기간과 거주기간에 해당하는 행이 서로 다를 수 있으므로, 각 열에서 해당 기간의 공제율을 찾아 더합니다. 거주기간이 2년 이상 3년 미만이면 거주 공제율은 8%이며, 보유기간이 3년 이상인 경우에 한정해 적용됩니다.

보유 10년일 때의 공제액 비교

양도차익이 같아도 적용 표에 따라 공제액이 달라집니다. 아래는 양도차익 2억 원, 보유 10년을 가정한 가상의 계산입니다.

경우	적용 표	공제율	공제액
일반, 보유 10년 (1주택 요건 미충족 또는 거주 2년 미만)	표 1	20%	4,000만 원
1세대 1주택, 보유 10년·거주 5년	표 2	40% + 20% = 60%	1억 2,000만 원
1세대 1주택, 보유 10년·거주 10년	표 2	40% + 40% = 80%	1억 6,000만 원

기준: 가상의 숫자입니다. 양도차익 2억 원에 공제율을 곱한 값입니다.

이 표는 공제율 차이를 보여주기 위한 단순 예시입니다. 실제 1세대 1주택 고가주택은 양도가액 중 12억 원 초과분의 비중에 해당하는 과세대상 양도차익을 별도로 계산하므로, 실제 장기보유특별공제액은 달라질 수 있습니다. (소득세법 제95조 제3항, 소득세법 시행령 제160조 제1항)

보유기간 계산과 취득·양도 시기

보유기간은 원칙적으로 취득일부터 양도일까지입니다(소득세법 제95조 제4항). 공제율표는 “N년 이상 N+1년 미만” 구간으로 나뉘므로 1년 단위로 적용합니다. 5년 11개월을 보유했다면 5년 구간의 공제율을 씁니다.

• 매매로 취득하고 양도한 경우 취득일과 양도일은 원칙적으로 대금청산일입니다. 대금청산 전에 등기를 했다면 등기접수일입니다. (소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조 제1항)
• 상속이나 증여로 취득한 자산은 취득시기가 다릅니다. (소득세법 시행령 제162조 제1항)
• 구간 경계에 걸리면 하루 차이로 공제율이 한 단계 달라질 수 있으므로, 보유기간은 양도 전에 미리 계산해 보는 것이 안전합니다.

장기보유특별공제를 받을 수 없는 경우

토지·건물의 보유기간이 3년 미만이면 공제를 받을 수 없습니다. 보유기간이 3년 이상이어도 아래에 해당하면 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.

구분	공제	근거
미등기양도자산(소득세법 제104조 제3항에 해당하는 것)	배제	소득세법 제95조 제2항, 소득세법 제104조 제3항
중과세율이 적용되는 조정대상지역 주택	배제	소득세법 제95조 제2항, 소득세법 제104조 제7항 각 호

기준: 소득세법 제95조 제2항, 제104조 제3항·제7항 (2026년 기준)

중과 대상 여부를 판단할 때 필요한 주택 수 계산은 중과 대상 주택 수는 어떻게 세나에 정리해두었습니다.

2028년 이후 개편은 정부안입니다

2026년 세제개편안에는 2028년부터 1세대 1주택의 공제를 거주기간 중심으로 단계적으로 바꾸는 내용이 담겨 있습니다. 다음은 확정된 시행 규정이 아니라 정부안의 공제율입니다.

양도시기	보유기간 공제	거주기간 공제
2027년 12월 31일까지	연 4%, 최대 40%	연 4%, 최대 40%
2028년	연 2%, 최대 20%	연 6%, 최대 60%
2029년 이후	없음	연 8%, 최대 80%

기준: 재정경제부 「2026년 세제개편안 상세본」 57쪽. 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하는 정부안이며, 국회 심의 과정에서 달라질 수 있습니다.

정부안에는 공제금액 한도를 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원으로 신설하는 내용도 있습니다. 인별 연간 한도와 양도물건별 한도를 각각 적용하는 안이므로, 공제율만으로 실제 공제액이 정해지는 것은 아닙니다. 자세한 내용은 재정경제부의 세제개편안 원문에서 확인할 수 있습니다.

[!주의] 이 글의 공제율표는 2026년 현행 세법 기준입니다. 2028년 이후 개편 내용은 정부안이며 확정된 시행 규정이 아닙니다. 실제 양도 시점의 개정 여부를 확인해야 합니다.

이 글은 보유기간 3년 이상인 토지·건물(주택 포함)의 공제율표를 다룹니다. 조합원입주권, 고가주택의 공제액 계산, 이월과세·가업상속에 따라 보유기간 기산일이 달라지는 경우는 다루지 않습니다.