종합부동산세 계산 방법과 세율표 (2026년 기준)

보유한 주택의 공시가격이 같아도 종합부동산세는 달라질 수 있습니다. 1세대 1주택자로 인정받는지에 따라 공제금액이 달라지고, 세율을 적용할 때는 주택 수와 과세표준을 함께 보기 때문입니다.

주택이 3채 이상이라고 해서 모든 과세표준 구간에 더 높은 세율이 적용되는 것도 아닙니다. 과세표준 12억 원까지는 2주택 이하와 세율이 같습니다. 종합부동산세가 어떻게 계산되는지, 공제금액부터 세율과 세액공제까지 순서대로 살펴보겠습니다.

종합부동산세 계산 순서

종합부동산세는 세대별이 아니라 사람별로 계산합니다. 개인이 보유한 주택의 공시가격을 합산한 뒤, 다음 순서로 납부할 세액을 구합니다.

단계	내용
① 공시가격 합산	개인이 보유한 주택의 공시가격 합산
② 기본공제	일반 9억 원, 1세대 1주택자 12억 원 차감
③ 과세표준 계산	공제 후 금액에 공정시장가액비율 60% 적용
④ 세율 적용	주택 수에 따른 구간별 누진세율 적용
⑤ 재산세 공제	재산세로 부과된 세액 중 종부세 과세표준에 해당하는 부분의 재산세 상당액 차감
⑥ 세액공제·세부담상한 적용	1세대 1주택자 세액공제와 세부담상한 초과분 차감

공시가격 합계가 공제금액 이하면 과세표준은 0이므로 종부세가 나오지 않습니다. 공제금액을 넘는 경우에는 초과분에 60%를 곱해 과세표준을 구합니다. 공제 후 금액이 10억 원이라면 과세표준은 6억 원입니다.

기본공제금액이 달라지는 기준

주택분 기본공제금액은 일반적으로 9억 원이며, 1세대 1주택자는 이보다 3억 원 많은 12억 원을 공제받습니다. 토지는 종합합산과 별도합산으로 나뉩니다.

구분	기본공제금액
개인 주택분 일반	9억 원
1세대 1주택자	12억 원
종합합산 토지	5억 원
별도합산 토지	80억 원

1세대 1주택자는 세대원 중 한 사람만 주택 한 채를 보유한 경우를 말합니다. 부부가 한 채를 절반씩 공동으로 보유하면 원칙적으로 각자의 지분에 대해 각각 9억 원씩 공제받습니다. 특례를 신청하면 12억 원 공제 기준을 적용받습니다.

일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 보유한 경우에도 신청을 해야 1세대 1주택자로 계산합니다. 신청하지 않으면 기본공제금액은 9억 원입니다.

주택분 세율과 주택 수 계산

과세표준 12억 원까지는 2주택 이하와 3주택 이상의 세율이 같습니다. 12억 원을 넘는 구간부터 3주택 이상에 더 높은 세율이 적용됩니다.

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억 원 이하	0.5%	0.5%
6억 원 이하	0.7%	0.7%
12억 원 이하	1.0%	1.0%
25억 원 이하	1.3%	2.0%
50억 원 이하	1.5%	3.0%
94억 원 이하	2.0%	4.0%
94억 원 초과	2.7%	5.0%

소형 신축주택, 지방 준공 후 미분양주택, 인구감소지역 주택 등은 특례를 신청하면 세율 적용 시 주택 수에서 제외됩니다.

다만 특례주택을 제외하고 남은 주택이 2채 이하여야 2주택 이하 세율을 적용받습니다. 4주택 중 특례주택이 1채라면 나머지가 3채이므로 여전히 3주택 이상 중과세율이 적용됩니다.

1세대 1주택자의 연령·보유기간 세액공제

1세대 1주택자는 연령과 주택 보유기간에 따라 세액공제를 받을 수 있습니다. 두 공제는 중복 적용할 수 있으며, 합계 한도는 80%입니다.

연령	공제율	보유기간	공제율
60세 이상	20%	5년 이상	20%
65세 이상	30%	10년 이상	40%
70세 이상	40%	15년 이상	50%

70세 이상이면서 15년 이상 보유했다면 공제율의 합계는 90%이지만, 한도에 따라 80%까지만 공제받습니다.

일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 특례로 1세대 1주택자로 보는 경우에도 특례주택에 해당하는 과세표준 부분에는 연령·보유기간 세액공제가 적용되지 않습니다. 법인은 세액공제 대상이 아닙니다.

세부담상한의 기준과 계산

해당 연도의 재산세와 종합부동산세 합계액이 직전연도 총세액상당액의 150%를 넘으면, 초과액을 종합부동산세에서 차감합니다.

직전연도 총세액상당액은 세부담상한 적용 전의 재산세와 종합부동산세를 합한 금액입니다. 직전연도에 해당 주택을 보유하지 않았더라도 보유했던 것으로 보고 계산합니다.

분납할 수 있는 금액과 신청기한

납부할 세액이 250만 원을 초과하면 다음 범위에서 분납할 수 있습니다. 분납기한은 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내입니다.

납부할 세액	분납할 수 있는 금액
250만 원 초과 500만 원 이하	250만 원을 초과하는 금액
500만 원 초과	납부할 세액의 50% 이하 금액

분납은 납부기한까지 별도로 신청해야 합니다. 일부만 납부한다고 자동으로 분납 처리되지는 않습니다.

[!주의] 위 내용은 현행 세법 기준입니다. 2026년 세제개편 정부안에는 기본공제금액 조정, 공정시장가액비율 인상, 주택 수에 따른 차등세율의 단계적 폐지가 포함되어 있으나, 적용시기가 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터이며 국회 통과 전이라 최종 내용은 달라질 수 있습니다.