일시적 2주택의 종부세, 특례 요건과 공제 혜택

이사를 위해 새 집을 먼저 샀지만 종전주택이 아직 팔리지 않았다면, 종부세를 계산할 때 두 주택을 모두 보유한 것으로 봅니다. 과세기준일인 2026년 6월 1일 현재 이런 상황이라면 일시적 2주택 특례를 살펴볼 필요가 있습니다.

요건을 갖추고 특례를 신청하면 1세대 1주택자에게 적용되는 기본공제와 세액공제 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 새로 산 주택을 과세대상에서 제외해 주는 것은 아닙니다. 두 주택의 공시가격을 합산해 계산하므로, 특례를 적용받더라도 종부세가 나올 수 있습니다.

종부세 일시적 2주택 특례의 적용 요건

1세대 1주택자가 종전주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득해 과세기준일 현재 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우, 신청을 통해 1세대 1주택자로 보아 종부세를 계산할 수 있습니다.

현재 기준으로 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다. 일시적 2주택은 상속주택, 지방 저가주택과 함께 1세대 1주택 특례에 해당합니다.

특례를 적용받아도 두 주택의 공시가격은 모두 합산합니다. 달라지는 것은 기본공제와 세액공제입니다.

항목	특례 적용	특례 미적용
기본공제	12억 원	9억 원
연령·보유기간 세액공제	최대 80%	없음

연령·보유기간 세액공제가 합산된 세액 전체에 적용되는 것은 아닙니다. 특례주택에 해당하는 과세표준 부분에는 이 세액공제를 적용하지 않습니다.

세율은 2주택 이하 기준을 적용하므로 중과세율과는 무관합니다. 전체 계산 방법은 종합부동산세 계산 방법과 세율표에 정리해두었습니다.

양도세와 종부세 모두 ‘일시적 2주택 특례’라는 이름을 쓰지만, 적용 요건은 다릅니다. 양도소득세는 원칙적으로 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 뒤 신규주택을 취득해야 비과세 특례가 적용됩니다. 종합부동산세에는 이러한 취득 시기 제한이 없습니다.

구분	양도소득세	종합부동산세
신규주택 취득 시기	원칙적으로 종전주택 취득 후 1년 경과	제한 없음
종전주택 양도기한	3년 이내	3년 이내

종전주택을 산 지 6개월 만에 신규주택을 취득했더라도 종부세 특례는 신청할 수 있습니다. 양도세 요건을 충족하지 못한다는 이유로 종부세 특례까지 포기하면, 기본공제는 12억 원이 아닌 9억 원이 적용되고 세액공제도 받지 못합니다.

현재 기준으로 종전주택 양도기한은 지역에 관계없이 3년입니다. 다만 2026년 세제개편안에는 이 기한을 단축하는 내용이 담겼습니다. 조정대상지역의 종전주택을 보유한 상태에서 조정대상지역의 신규주택을 취득한 경우에만 2년으로 줄어들 예정입니다.

한쪽만 조정대상지역이면 3년이 유지됩니다. 본인 주택의 해당 여부는 조정대상지역 조회에서 확인하실 수 있습니다.

이번 개정은 시행령 사항으로 국회 의결을 거치지 않으며, 시행일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용될 예정입니다.

개정안에는 경과조치도 담겨 있습니다. 2026년 8월 3일 이전에 주택이나 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 경우, 또는 취득을 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전 규정에 따라 3년이 적용될 예정입니다.

다만 시행령 개정·공포 과정에서 시행일이나 세부 내용이 달라질 수 있으므로, 실제 적용 시점에는 최종 공포된 내용을 확인해야 합니다.

종부세 특례를 적용받았다고 해서 양도세 비과세까지 자동으로 적용되는 것은 아닙니다. 두 제도는 요건과 판정 시점이 다르므로, 종전주택을 양도할 때에는 양도세 비과세 요건을 별도로 확인해야 합니다.

일시적 2주택 특례는 신청해야 적용됩니다. 과세기준일 현재 요건을 갖추었더라도 신청하지 않으면 기본공제는 9억 원이 적용되고, 연령·보유기간 세액공제도 받을 수 없습니다.

2026년 신청기간은 2026년 9월 16일부터 2026년 9월 30일까지입니다. 홈택스 또는 서면으로 「1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서」를 제출하면, 신청 내용은 2026년 11월 정기고지에 반영됩니다.

[!주의] 현재 기준으로, 특례를 신청한 뒤 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하지 않으면 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추가로 납부해야 합니다.