조정대상지역의 취득세·양도세·종부세

집을 살 때는 비조정대상지역이었는데, 팔 때는 조정대상지역으로 지정되어 있을 수 있습니다. 이 경우 취득세와 비과세 거주요건은 그대로지만, 양도세는 중과 대상이 될 수 있습니다.

반대로 조정대상지역일 때 산 집은 이후 지정이 해제되어도 거주요건이 남습니다.

세목별 판단 시점

취득세와 1주택 비과세의 거주요건은 취득 당시를, 다주택 양도세 중과는 양도 당시를 기준으로 봅니다.

세목	조정대상지역의 영향	판단 시점
취득세	다주택 유상취득·일정한 증여취득 중과	취득 당시
양도세 비과세	일정 주택에 2년 거주요건 추가	취득 당시 (2017.8.3. 이후 취득분)
양도세 중과	중과세율 적용·장기보유특별공제 배제	양도 당시
종합부동산세	지역 지정만으로 세율 가산 없음. 합산배제·일시적 2주택 특례에는 영향 가능	과세기준일·개별 특례요건

기준: 지방세법 제13조의2 제1항·제4항, 소득세법 제95조 제2항·제104조 제7항, 소득세법 시행령 제154조 제1항, 제167조의3 제1항, 제167조의10 제1항, 종합부동산세법 제9조 제1항

해당 주택의 주소가 언제 지정되고 해제됐는지는 조정대상지역 조회에서 확인하실 수 있습니다.

취득세 중과와 지정 전 계약 예외

개인이 매매로 주택을 취득하면 조정대상지역에서는 2주택부터, 비조정대상지역에서는 3주택부터 중과세율이 적용됩니다(지방세법 제13조의2 제1항, 2026년 기준).

취득하는 주택	조정대상지역	비조정대상지역
1주택	1~3%	1~3%
2주택	8%	1~3%
3주택	12%	8%
4주택 이상	12%	12%

기준: 개인의 유상취득 중 일반적인 주택 기준이며, 중과 제외 주택은 별도입니다. 취득세 본세 세율로 지방교육세·농어촌특별세는 별도입니다.

일시적 2주택은 처분기한 등 요건을 갖추면 중과에서 제외됩니다. 2026년 10월 1일 시행 규정의 원칙적인 처분기한은 다음과 같습니다.

종전 주택·신규 주택의 지역	종전 주택 처분기한
모두 조정대상지역	신규 주택 취득일부터 2년 이내
그 외	신규 주택 취득일부터 3년 이내
시행 전 취득분 또는 2026년 8월 26일 이전 신규 주택 매매계약·계약금 지급이 증명되는 경우	종전 규정 적용

기준: 지방세법 시행령 제28조의5 제1항, 대통령령 제36736호 부칙 제2조.

증여로 취득하는 주택은 다음과 같이 구분합니다.

증여취득 구분	취득세율
일반적인 증여취득	3.5%
조정대상지역의 시가표준액 3억 원 이상 주택	12%
위 중과 대상이라도 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하는 경우	3.5%

기준: 2026년 취득세 본세 기준. 지방세법 제13조의2 제2항, 지방세법 시행령 제28조의6.

지정고시일 이전에 매매계약(분양계약 포함)을 하고 계약금을 낸 사실이 확인되면, 잔금을 지정 후에 치러도 지정 전에 취득한 것으로 봅니다(지방세법 제13조의2 제4항).

1주택 비과세의 거주요건과 계약 예외

일반적으로 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택에는 2년 보유요건에 더해 그 기간 중 2년 거주요건이 적용됩니다. 비조정대상지역에서 취득한 주택에는 원칙적으로 이 거주요건이 붙지 않습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항).

거주요건이 없다고 2년 보유만으로 무조건 비과세되는 것은 아닙니다. 양도 당시 1세대 1주택 등 다른 요건도 충족해야 하며, 고가주택의 과세 부분과 별도 보유기간 규정은 따로 판단합니다.

거주요건은 취득 당시를 기준으로 판단합니다.

취득 후 지역 지정이 바뀐 경우	거주요건
조정대상지역일 때 취득한 뒤 양도 전에 지정 해제	취득 당시의 거주요건이 그대로 적용됩니다.
비조정대상지역일 때 취득한 뒤 지정	이후 지정되어도 거주요건이 붙지 않습니다.

기준: 소득세법 시행령 제154조 제1항.

지정 전 계약의 거주요건 면제는 아래 요건을 모두 갖춰야 합니다. 면제되는 것은 거주요건입니다.

확인할 요건	내용
매매계약·계약금 지급	지정 공고 전에 매매계약을 체결하고 약정한 계약금을 모두 낸 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다.
세대의 주택 보유 여부	계약금을 모두 낸 날 세대 전체가 무주택이어야 합니다. 그날 세대가 주택을 보유하고 있었다면 이 예외를 적용할 수 없습니다.

기준: 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호, 법제처 해석례 20-0577.

다주택 양도세 중과와 중과 제외 주택

다주택자가 양도일 현재 조정대상지역에 있는 중과 대상 주택을 팔 때는 보유기간과 중과 대상 주택 수를 함께 봅니다.

보유기간·주택 수	적용 방식
2년 이상 보유·2주택	기본세율 + 20%p
2년 이상 보유·3주택 이상	기본세율 + 30%p
2년 미만 보유한 중과 대상 주택	중과세율 계산세액과 단기보유 세율 계산세액 중 큰 금액

기준: 소득세법 제104조 제7항, 2026년 현행 기준.

중과 대상 주택에는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다(소득세법 제95조 제2항).

취득할 때 비조정대상지역이었어도 양도일에 조정대상지역이면 중과됩니다.

중과 제외·경과규정	적용 내용
지정 공고 전 매도계약·계약금 수령	잔금을 지정 후에 받아도 중과하지 않습니다.
지방 저가주택·비과세 요건을 갖춘 일시적 2주택	조정대상지역에 있어도 중과에서 제외되는 주택에 해당합니다.
2026년 5월 9일까지 계약·계약금 수령 등 중과 한시 배제 경과규정 대상	적용 요건과 기한을 따로 확인해야 합니다.

기준: 소득세법 시행령 제167조의3 제1항·제167조의10 제1항. 지정 전 계약은 각 제11호, 한시 배제 경과규정은 각 제12호의2.

중과 대상 주택 수는 보유한 집의 수와 다를 수 있습니다. 주택 수를 세는 방법은 중과 대상 주택 수는 어떻게 세나에 정리해두었습니다.

종합부동산세의 세율과 임대주택 합산배제

종부세 세율은 주택 수와 과세표준에 따라 달라집니다. 개인의 주택분 세율은 다음과 같이 봅니다.

구분	세율 판단
주택 수	2주택 이하와 3주택 이상을 구분합니다.
과세표준 12억 원 이하 구간	두 구분의 세율이 같습니다.
조정대상지역 소재 여부	지역 지정만으로 세율이 올라가지는 않습니다.

기준: 종합부동산세법 제9조 제1항.

현행 기준에서는 임대주택 합산배제가 조정대상지역 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

이미 집이 있는 1세대가 조정대상지역에서 새로 취득해 임대등록한 주택은 합산배제에서 빠질 수 있습니다.
적용 기준일은 취득 시기와 등록 유형에 따라 다르므로 따로 확인해야 합니다(종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호·제11호).

일시적 2주택 특례도 조정대상지역 여부의 영향을 받습니다. 양도세 비과세와 종부세 특례에는 조정대상지역 내 종전·신규 주택의 2년 기한과 그 외 3년 기한을 구분하는 현행 규정이 있습니다. 다만 지정 전 계약 예외와 개정 경과조치가 있으므로, 취득세 기한을 다른 세목에 그대로 적용하면 안 됩니다(소득세법 시행령 제155조 제1항, 종합부동산세법 시행령 제4조의2 제1항).

[!주의] 개정 예정안: 정부는 2026년 세제개편안에서 다주택 양도세 중과의 한시적 완화를 제안했습니다. 정부안과 현행 규정은 구분해야 하며, 실제 적용은 최종 개정 법률에 따라 판단합니다. 정부 공식 설명