부모님 집에 들어가 살아도 증여세가 나올 수 있습니다

부모님 집에 그냥 들어가 살아도 증여세가 나올까요?

대부분은 아닙니다. 부모님과 함께 살고 있다면 집값과 관계없이 과세하지 않습니다.

다만 자녀만 따로 살고 있다면 이야기가 달라집니다. 집값이 높으면 증여세가 나올 수 있고, 오래 살면 5년 뒤에 다시 계산합니다.

부모님과 같이 사는 집이라면

부모님과 함께 거주하는 주택은 집값과 관계없이 과세대상에서 제외됩니다.

상속세 및 증여세법 제37조 제1항은 다음과 같이 정하고 있습니다.

타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 (…) 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다.

조문도 “함께 거주하는 주택”이라고 적고 있습니다. 세대분리를 했는지, 주민등록이 어디에 있는지만으로 판정하지 않습니다. 실제로 함께 살고 있는지를 봅니다.

다만 이 예외는 주택과 그에 딸린 토지에 한정됩니다. 부모님 소유 상가나 토지를 함께 사용한다고 해서 같은 단서가 적용되지는 않습니다.

자녀만 그 집에 살고 있다면, 5년 동안 얻는 무상사용이익을 계산합니다.

주택 시가가 약 13억 1,900만원을 넘는 경우부터 과세 여부를 따져보게 됩니다. 그 아래라면 5년을 살아도 증여세는 없습니다.

5년치 무상사용이익을 합산했을 때 1억원 미만이면 과세하지 않기 때문입니다(상증령 §27③·④). 이익은 시가에 연 2%를 곱한 뒤, 5년간 연 10%로 할인해 합산합니다.

주택 시가	5년 무상사용이익	과세 여부	증여세
10억원	7,581만원	없음	0원
13억원	9,856만원	없음	0원
15억원	1억 1,372만원	과세	618만원
20억원	1억 5,163만원	과세	1,001만원
30억원	2억 2,744만원	과세	2,472만원

표의 시가는 상증세법상 평가액입니다. 유사매매사례가액이나 감정가액이 있으면 이를 기준으로 하고, 없으면 공동주택가격 등 기준시가를 봅니다.

세액은 부모가 성년 자녀에게 주택을 무상으로 사용하게 한 경우를 전제로 했습니다. 증여재산공제 5,000만원을 전혀 사용하지 않았고, 10년 안에 다른 증여가 없으며, 신고세액공제 3%를 반영한 금액입니다.

신고·납부기한은 무상사용을 시작한 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.

무상으로 살기 시작한 날부터 5년이 지나면, 그 다음 날에 새로 사용을 시작한 것으로 봅니다. 그 시점부터 다시 5년치를 계산합니다(상증령 §27③).

이때 처음 신고한 가액을 그대로 쓰는 것도 아닙니다. 새 구간이 시작되는 날을 기준으로 부동산가액을 다시 평가합니다. 첫 신고 때 13억원이던 집값이 그 사이 올랐다면, 두 번째 구간은 오른 가액으로 계산합니다.

두 번째 구간은 첫 번째 증여와 10년 이내에 발생하므로 합산됩니다. 증여재산공제 5,000만원도 10년 누계 한도라 첫 번째에서 이미 사용한 상태입니다. 집값이 같아도 두 번째 세액이 더 커질 수 있습니다.

자녀 부부가 함께 살더라도 각자에게 나누어 과세하지는 않습니다. 한 명만 무상사용자로 봅니다.

각자의 사용면적이 나뉘어 있지 않고, 소유자와 친족관계인 사용자가 2명 이상이면 대표사용자 한 명을 무상사용자로 봅니다(상증령 §27②).

대표사용자는 소유자와 가장 가까운 친족입니다. 같은 촌수인 사람이 여럿이면 최연장자가 대표사용자가 됩니다. 부모님 집에 자녀 부부가 함께 들어가 살면 자녀가 대표사용자가 됩니다.

무상거주만 따로 확인하는 절차는 없습니다. 다만 상속세 조사나 자금출처조사처럼 다른 세무검증을 하는 과정에서 주택 사용 현황이나 거주 이력이 함께 확인될 수 있습니다.

시가가 기준선에 못 미치거나 부모님과 함께 살았다면 처음부터 과세대상이 아닙니다. 위 과정에서 거주 사실이 확인되더라도 세액은 나오지 않습니다.

[!주의] 이 글은 대가를 한 푼도 주고받지 않는 경우를 전제로 합니다. 보증금이나 월세를 조금이라도 주고받으면 상증법 제37조가 아니라 제42조가 적용됩니다. 과세단위는 1년으로, 판정 기준은 시가의 30%로 달라집니다.