부모님 집에 전세로 들어가 사는데, 세금 문제 없을까요?

부모님 집에 살면서 전세금까지 냈는데 증여세가 나올까요?

시세보다 적게 냈다면 그럴 수 있습니다. 공짜로 살 때는 증여세가 없던 집도, 전세금을 일부 내면 과세 대상이 될 수 있습니다.

무상거주와 저가 임대는 세금을 계산하는 기준이 다릅니다. 전세금을 정할 때는 자녀의 증여세와 집을 빌려주는 부모의 소득세를 함께 살펴봐야 합니다.

무상거주와 저가 임대의 차이

대가를 한 푼도 주고받지 않으면 상증법 제37조, 조금이라도 주고받으면 제42조를 적용합니다. 두 규정은 과세 기준과 계산 기간이 다릅니다.

무상거주는 5년간의 이익이 1억원에 미치지 않으면 과세하지 않습니다. 주택 시가가 약 13억 1,900만원까지는 증여세가 없는 이유입니다.

저가 임대는 시가와 실제 대가의 차이를 비율로 따집니다. 집값이 낮더라도 임대료 차이가 과세 기준에 해당하면 증여세가 나올 수 있습니다.

저가 임대에 따른 증여세를 피하려면 실제 대가가 임대료 시가의 70%를 넘어야 합니다. 차액이 시가의 30% 이상이면 과세하므로, 정확히 70%를 맞춘 경우도 과세 대상입니다(상증령 §32②2).

여기서 비교하는 시가는 집의 매매가격이 아니라 빌려 쓰는 대가입니다.

구분	적용 기준
임대료 시가	불특정다수인 사이에서 통상 지급하는 대가. 아파트라면 인근 전세 시세
시가가 불분명한 경우	부동산가액 × 2%
전세보증금의 연 대가 환산	보증금 × 정기예금이자율 3.1%
과세 여부 판정	시가 − 실제 대가 ≥ 시가의 30%

부동산가액에 2%를 곱하는 방법은 시가가 불분명할 때 적용하는 보충 규정입니다(상증령 §32③1). 인근 전세 시세가 확인되는 아파트라면 그 시세를 먼저 적용합니다.

인근 전세 시세가 7억원이라면 전세금을 4억 9,000만원보다 많이 받아야 합니다.

저가 임대에 따른 증여는 계약할 때 한 번 계산하고 끝나지 않습니다.

사용 기간을 정하지 않았다면 1년으로 보고, 1년을 넘기면 그 다음 날에 새로 제공받은 것으로 봅니다(상증법 §42②). 계약이 유지되는 동안 매년 증여가 반복됩니다.

자녀의 증여세 기준을 맞췄더라도 부모의 소득세는 따로 살펴봐야 합니다.

특수관계인에게 자산을 싸게 빌려주면 소득세법상 부당행위계산부인을 적용해 시가로 재계산합니다(소득령 §98②). 기준은 차액이 시가의 5% 또는 3억원으로, 증여세의 30%보다 낮습니다.

다만 다음에 해당하면 적용 대상에서 제외합니다.

직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다

무상으로 사용하게 하고, 직계존비속이 실제로 거주해야 합니다. 두 조건을 모두 충족해야 하므로 저가 임대에는 이 예외를 적용하지 않습니다. 자녀가 부모 집에 공짜로 실제 거주하면 부모에게 소득세가 없지만, 전세금을 조금이라도 받으면 이 제외 규정은 적용받지 못합니다.

부모의 소득세를 계산할 때 임대료 시가는 제3자와의 실제 거래가격을 먼저 적용합니다. 그 가격이 없으면 감정가액을 적용하고, 감정가액도 없으면 다음 산식으로 계산합니다(법인령 §89④1).

(자산 시가 × 50% − 보증금) × 정기예금이자율

부당행위계산부인이 적용된다고 해서 반드시 소득세를 납부하는 것은 아닙니다. 이 규정은 수입금액을 늘려 계산하는 규정입니다. 부모의 주택 수와 기준시가에 따라 주택임대소득 자체가 과세되지 않을 수도 있습니다.

주택 시가가 약 13억 1,900만원까지라면 무상거주에 따른 5년간의 이익이 1억원에 미치지 않아 자녀에게 증여세가 없습니다. 부모도 자녀가 무상으로 실제 거주하는 경우에는 앞서 본 제외 규정을 적용받습니다.

그런데 같은 주택을 시세보다 싼 전세로 빌려주면 결과가 달라질 수 있습니다.

시가 10억원인 주택에 자녀가 전세금 3억원을 내고 들어간 경우를 보겠습니다. 인근 전세 시세를 연간 임대료로 환산한 금액이 2,000만원 수준이라고 가정합니다.

이 경우 차액 1,070만원이 매년 증여재산가액이 됩니다. 무상으로 사용하게 했다면 자녀의 증여세와 부모의 소득세가 모두 0원이었을 주택입니다.

전세금을 일부 받는 것이 무상거주보다 세금 면에서 유리한 것은 아닙니다. 대가를 받으려면 자녀의 증여세 기준인 시세의 70%를 넘기는지 확인하고, 부모의 소득세도 별도로 판단해야 합니다.

무상거주의 기준선과 5년 단위 계산은 부모님 집에 들어가 살아도 증여세가 나올 수 있습니다에 정리했습니다.

[!주의] 이 글은 주택 기준입니다. 상가는 주택과 달리 부가가치세까지 따라붙습니다. 특수관계인에게 무상이나 저가로 빌려주면 용역의 공급으로 보아 시가를 공급가액으로 과세합니다.